Статья 19. Приобретение гражданами жилья в частную собственность. Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:
1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);
2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.
Доли государственного и муниципального жилищного фонда для продажи определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации на год, полугодие или иной срок.
(в ред. Федерального закона от 21.04.1997 N 68-ФЗ)
Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
Гражданам, имеющим в собственности жилые помещения, предоставляются компенсации (субсидии), обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади и нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе оплату твердого топлива при наличии печного отопления) с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот.
(часть четвертая в ред. Федерального закона от 17.06.1999 N 113-ФЗ)
Комментарий к статье 19
1. В Основах снимаются всякие ограничения, касающиеся осуществления права собственности на недвижимость в жилищной сфере (ст. 6). При этом подчеркивается, что частная собственность на недвижимое имущество не ограничивается ни по количеству, ни по размерам, ни по стоимости. Провозглашенный принцип в равной мере относится как к физическим, так и к юридическим лицам, которые вправе иметь в частной собственности несколько квартир или жилых домов, что ранее действовавшим гражданским и жилищным законодательством не допускалось (см. коммент. к ст. 6 Основ).
2. Настоящая статья посвящена приобретению права частной собственности на жилье у граждан; в ней перечислены основания для возникновения этого права. Следует отметить, что указанные основания позднее нашли закрепление в ст. 218 ГК РФ и касаются не только граждан, но и юридических лиц.
3. Приватизация жилых помещений осуществляется только гражданами (физическими лицами) в соответствии с Законом о приватизации. Она означает передачу жилья из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и осуществляется на добровольной основе и бесплатно. Подробнее по вопросу приватизации жилья см. коммент. к указанному Закону.
4. Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах само по себе не является основанием для возникновения права собственности на квартиру. Прежнее (ст. 13 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 N 443-1, который в настоящее время не действует в связи с принятием части первой ГК РФ) и действующее законодательство (п. 4 ст. 218 ГК РФ) увязывают возникновение права собственности на кооперативную квартиру с полной выплатой ее стоимости (полным погашением суммы пая), хотя по общему правилу момент возникновения права собственности на новое строение возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Иными словами, для ЖСК установлена законом особенность приобретения права собственности на кооперативную квартиру (такое право возникает не после регистрации недвижимости, а после погашения стоимости квартиры и независимо от воли члена ЖСК).
Например, в этой связи в Постановлении Правительства Москвы «Об оформлении права собственности граждан в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов» от 07.04.92 N 188 установлен порядок оформления права собственности на квартиру в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Позднее указанное выше Постановление было дополнено Постановлением Правительства Москвы «Об особенностях оформления права собственности на жилые помещения в ЖСК и ЖК» от 01.11.94, в котором предусматривается порядок регистрации указанных квартир после смерти наследователя: «В случае, если член ЖСК, полностью выплативший пай, но не успевший зарегистрировать свое право собственности, умер, правлениями ЖК и ЖСК по запросу нотариальных контор выдается справка установленного образца, которая подлежит обязательной регистрации в Департаменте муниципального жилья».
5. В п. 4 комментируемой статьи в качестве основания приобретения права собственности на жилье указывается лишь купля-продажа. В равной степени это относится и к другим гражданско-правовым договорам (мены, дарения и др.), которые также могут служить основанием для перехода права собственности к другим лицам. Соответствующие нормы предусмотрены ГК РФ.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Указанные положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153 — 165) и другими статьями ГК РФ. Эти требования касаются содержания и формы сделки, правоспособности и дееспособности сторон и т.п.
6. Купля-продажа жилых помещений — одна из наиболее распространенных сделок. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30 ГК РФ, в том числе ст. 549 — 558. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163), хотя, как следует из ст. 550, обязательное нотариальное оформление этого договора не требуется. В то же время государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение обязательна (ст. 551). Только с момента государственной регистрации договора купли-продажи он считается заключенным и возникает право собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение (ст. 558).
Статьей 558, которой предусмотрены особенности продажи жилых помещений, установлено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
7. В условиях рыночных отношений расширилось применение договора мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не только жилье, но и иное имущество, например автомобиль. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Не следует смешивать данную сделку с обменом жилых помещений, порядок совершения которого установлен жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 20 Основ наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда имеет право (с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). До принятия Основ обмен жилых помещений регулировался ЖК и Инструкцией «О порядке обмена жилых помещений», утв. Приказом министра коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.67 N 12. Эти акты не предусматривали возможность обмена жилого помещения, занимаемого по договору найма, на жилое помещение, находящееся в собственности граждан. Однако на практике в исключительных случаях (при наличии уважительных причин) такие обмены разрешались по отдельным решениям Совета Министров РСФСР. (См. также коммент. к ст. 20 Основ и ст. 67 ЖК.)
8. Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения по договору дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье. Одаряемый вправе в любое время отказаться от передачи ему дара, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым (ст. 573). При этом отказ от подаренного жилого помещения, как следует из п. 2 ст. 573, должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Статьей 575 ГК РФ установлено, что не допускается дарение:
— от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
— работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, а также супругами и родственниками этих граждан;
— государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
— в отношениях между коммерческими организациями.
На обычные подарки, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, этот запрет не распространяется. Что касается государственных и муниципальных предприятий и учреждений, то они вправе подарить жилье, но только с согласия собственника (ст. 576 ГК РФ). В соответствии со ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения. Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренного жилого помещения, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи жилого помещения одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.
9. В соответствии с ГК РФ (гл. 33) имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При заключении рентного договора относительно жилья, как следует из указанной статьи, необходимо и нотариальное удостоверение, и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому имуществу.
Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником:
1) за плату: в этих случаях к отношениям сторон договора применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ);
2) бесплатно: в этих случаях к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ).
Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты ст. 587 ГК РФ предусмотрено, что получатель ренты приобретает право залога на переданное имущество, а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, если иной процент не установлен договором. Если существенные условия договора не выполняются (п. 2 ст. 587 ГК РФ), а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
Рента может быть постоянной и пожизненной.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В этом случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).
Статьей 593 ГК РФ установлены следующие случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:
— если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
— если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
— если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
— если имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
— в других случаях, предусмотренных договором.
Согласно ст. 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилье передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное имущество.
Пожизненная рента была предусмотрена законодательством и ранее — ГК РСФСР, но с ограниченным применением. Согласно ст. 253 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца заключался лишь в случаях, если в качестве продавца выступали нетрудоспособные граждане, а в качестве объекта сделки были индивидуальные жилые дома.
Статьей 596 нового ГК РФ также предусмотрена пожизненная рента. Она может быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается и размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ). Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. Случайная гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождает плательщика ренты от обязательств, возложенных на него договором.
10. Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) — разновидность договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты — гражданин — передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст. 601 — 605 ГК РФ.
Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ). Статьей 604 ГК РФ предусмотрен ограничительный порядок распоряжения имуществом новым собственником. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Прекращение этого договора осуществляется по основаниям, установленным ст. 605 ГК РФ, а именно:
— в случае смерти получателя ренты;
— при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.
Перечисленные выше договоры, конечно, не исчерпывают весь перечень сделок, которые могут совершаться с жилыми помещениями, они являются наиболее распространенными в практике гражданского оборота.
11. Частью 2 комментируемой статьи установлено, что часть жилья в домах государственного и муниципального жилищных фондов может быть продана и что эта доля государственного и муниципального жилья определяется Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации на конкретный срок (год, полгода и др.). По данному вопросу в ЖК имеется ст. 49.1 (см. коммент. к ней).
Правительство РФ правовых актов по указанному вопросу не принимало. Вместе с тем его решение нашло отражение в законодательстве субъектов Российской Федерации. Так, согласно Закону г. Москвы «Основы жилищной политики в городе Москве» от 11.03.98 N 6 Московская городская Дума по представлению Правительства Москвы ежегодно утверждает приоритеты распределения жилой площади во вновь вводимых в эксплуатацию государственном и муниципальном жилищных фондах Москвы, предоставляемой по договорам социального найма или коммерческого найма, а также подлежащей продаже.
12. Частью 3 настоящей статьи запрещается продажа заселенных квартир и домов, занимаемых по договору социального найма или аренды, другим лицам без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
13. Частью 4 статьи предусматривается обязательное предоставление компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг гражданам, имеющим жилые помещения в собственности.
